Personal tools

Home Newsroom Legal News “Wonen in eigen streek” en “sociale lasten” na de vernietiging door het Grondwettelijk Hof: wat nu?
Advocaten | Avocats

“Wonen in eigen streek” en “sociale lasten” na de vernietiging door het Grondwettelijk Hof: wat nu?

last modified Feb 27, 2017 03:46 PM
In 2 arresten van 7 november 2013 sprak het Grondwettelijk Hof de gedeeltelijke vernietiging uit van het decreet betreffende het grond- en pandenbeleid, waaronder de gehele vernietiging van zowel boek 4, titel 1, hoofdstuk 3 (sociale lasten) (1), als van boek 5 van dit decreet (wonen in eigen streek) (2).

1. Sociale lasten

Met de maatregel “sociale lasten”, vastgelegd in het decreet betreffende het grond- en pandenbeleid , voerde de Vlaamse decreetgever een instrument in ter verwezenlijking van een sociaal woonaanbod door de privésector. Deze lasten, ook stedenbouwkundige last genoemd, zijn van toepassing op woonprojecten waarvoor een verkavelings- of stedenbouwkundige vergunning wordt gevraagd. Via deze sociale lasten kan namelijk een gedeelte van het projectgebied worden gereserveerd voor het sociaal woonaanbod.

De sociale last kan op een van volgende wijzen dan wel een combinatie ervan worden uitgevoerd:

  • in natura waarbij de projectontwikkelaar zelf het sociaal woonaanbod realiseert;
  • door verkoop aan een sociale woonorganisatie, deze gronden kunnen zowel binnen als buiten het project gelegen zijn;
  • door de gerealiseerde woningen te verhuren aan een sociaal verhuurkantoor;
  • door het betalen van een financiële compensatie ten bate van het gemeentelijk sociaal woonaanbod.

Ter compensatie van de sociale last voerde de Vlaamse decreetgever volgende fiscale stimuli en subsidiemaatregelen in:

  • een vermindering van de registratierechten van 10 % tot 1,5 %;
  • een vermindering van de BTW van 21 % tot 6 %;
  • een overnamegarantie voor de verwezenlijkte sociale huurwoningen;
  • infrastructuursubsidies;
  • een vermindering van de heffingsgrondslag voor registratierechten ten behoeve van de activering van panden;
  • subsidies voor activeringsprojecten; en
  • een jaarlijkse belastingvermindering voor de kredietgever die een renovatieovereenkomst sluit.

2. Wonen in eigen streek

In hetzelfde decreet trachtte de Vlaamse decreetgever met de maatregel “wonen in eigen streek” (4), tegemoet te komen aan de sociale verdringing van de lokale bevolking in bepaalde Vlaamse gemeenten ten gevolge van de hoge grondprijs.

De gemeenten waarop deze maatregel betrekking heeft, worden door de Vlaamse Regering bepaald (5) op basis van een combinatie van de gemiddelde bouwgrondprijs per vierkante meter en de interne en externe migratie-intensiteit. Op het grondgebied van deze gemeenten kunnen bepaalde onroerende goederen enkel worden overgedragen (verkopen, verhuren voor méér dan 9 jaar of bezwaren met een recht van erfpacht of opstal) aan personen die, volgens het oordeel van een provinciale beoordelingscommissie, beschikken over een “voldoende band met de gemeente”. De voldoende band met de gemeente wordt aangetoond door het vervullen van één of meer van volgende voorwaarden:

  • gedurende ten minste zes jaar onafgebroken woonachtig zijn geweest in een gemeente waarop deze maatregel betrekking heeft, dan wel een aangrenzende gemeente;
  • in die gemeente op datum van de overdracht, werkzaamheden verrichten die ten minste een halve werkweek in beslag nemen;
  • op grond van een zwaarwichtige of langdurige omstandigheid een maatschappelijke, familiale, sociale of economische band met de gemeente hebben opgebouwd.

Vernietigingsgronden

1. Sociale lasten

Door de invoering van de hierboven vermelde compensatiemaatregelen inzake sociale lasten, bevoordeelt de Vlaamse overheid bepaalde ondernemingen ten opzichte van hun concurrenten, ook wel “staatssteun” genoemd. Aangezien zulke maatregelen de mededinging kunnen verstoren, is staatssteun volgens Europees recht principieel verboden. Onder bepaalde strikte Europese voorwaarden is staatssteun echter wel toegelaten, mits voorafgaande aanmelding bij de Europese Commissie (in geval van overschrijding van een drempelbedrag).

Het Grondwettelijk Hof oordeelt dat de eerste vier compensatiemaatregelen (vermindering registratierechten; vermindering BTW; overnamegarantie; infrastructuursubsidies) een financiële steun vertegenwoordigen die meer bedraagt dan het drempelbedrag voor aanmelding bij de Europese Commissie. De Vlaamse decreetgever vermocht deze bepalingen aldus niet ter uitvoering brengen voordat de Europese Commissie hierover een positieve eindbeslissing had genomen. Aangezien deze staatssteunmaatregelen niet tijdig werden aangemeld, besluit het Grondwettelijk Hof tot vernietiging.

Wat de drie laatste compensatiemaatregegelen betreft (vermindering heffingsgrondslag registratierechten; subsidies activeringsprojecten; jaarlijkse belastingvermindering voor de kredietgever), besluit het Hof dat het drempelbedrag voor aanmelding bij de Europese Commissie niet is bereikt. Deze maatregelen worden dan ook niet vernietigd.

Doordat enerzijds de vier eerste compensatiemaatregelen ongrondwettig worden bevonden; en anderzijds het Hof van oordeel is dat de drie niet-vernietigde compensatiemaatregelen niet rechtstreeks ten goede komen van de private actoren die de sociale last dienen te dragen, besluit het Hof dat sociale last niet gecompenseerd wordt en aldus te zwaar is. Daardoor is de sociale last onverenigbaar met de doelstelling van de maatregel en vernietigt het Hof het hoofdstuk dat betrekking heeft op de sociale lasten. Wat de drie laatste compensatiemaatregelen betreft dient te worden opgemerkt dat deze niet werden omschreven in het vernietigde hoofdstuk en aldus blijven bestaan.

2. Wonen in eigen streek

Ten eerste werd besloten tot de onverenigbaarheid van de maatregel wonen in eigen streek met het recht op vrij verkeer en vrij verblijf voor burgers van de Unie en hun familieleden op het grondgebied van de lidstaten. Dit omdat:

  • burgers van de Unie die geen voldoende band bezitten met de betrokken gemeente, zich niet kunnen vestigen op een deel van het grondgebied van die gemeenten;
  • burgers van de unie die een goed in de betrokken gemeenten huren of bezitten, zich geremd zullen voelen om op het grondgebied van een andere gemeente of lidstaat te verblijven of er een beroepsactiviteit uit te oefenen aangezien zij daardoor de vereiste band met de betrokken gemeente kunnen verliezen.

Ten tweede is deze maatregel strijdig met de vrijheid van dienstverrichting aangezien vastgoedondernemingen bepaalde onroerende goederen enkel aan die burgers van de Unie die een voldoende band hebben met de gemeente kunnen verhuren dan wel verkopen.

Ten slotte beperkt deze maatregel het vrij verkeer van kapitaal aangezien burgers van de Unie die niet over een voldoende band met de gemeente beschikken, beperkt worden om in de betrokken gemeenten investeringen te doen in onroerend goed.

Het Hof besluit met de stelling dat “minder beperkende en minder discretionaire maatregelen […] hadden kunnen worden overwogen om dat doel te verwezenlijken”.

Gevolgen van de vernietiging

Alle artikelen die betrekking hadden op de maatregelen “wonen in eigen streek” en “sociale lasten”, werden bij de arresten van 7 november 2013 retroactief vernietigd. Eveneens de rechtsgevolgen die deze maatregelen in het verleden mocht hebben gehad, werden bij dit arrest opgeheven. Dit betekent dat deze maatregelen worden geacht nooit te hebben bestaan in onze rechtsorde. Belanghebbenden kunnen binnen 6 maanden na de bekendmaking van deze arresten in het Belgisch Staatsblad (vermoedelijk in januari 2014):

  • bij de burgerlijke rechtbank dan wel de Raad van State een vordering instellen tot intrekking van hun beslissingen die zijn gegrond op de maatregel wonen in eigen streek dan wel sociale lasten;
  • bij de gewone dan wel administratieve rechter een vordering tot vernietiging instellen van beslissingen van bestuursorganen en andere dan burgerlijke rechtbanken die zijn gegrond op dezelfde maatregelen.

1. Sociale lasten

Zoals reeds vermeld wordt de maatregel sociale lasten geacht nooit te hebben bestaan. Projectontwikkelaars hebben deze sociale lasten echter wel opgenomen in hun woonproject waardoor de waarde ervan vermoedelijk lager uitviel dan wanneer zij deze lasten niet hadden opgenomen. Zij hebben als het ware een schade opgelopen. De schade van de projectontwikkelaars kan eveneens bestaan uit de opvordering door de desbetreffende administraties van de – ten gevolge van de vernietiging van de fiscale stimuli – verschuldigd geworden fiscale bijdragen dan wel de ten onrechte ontvangen subsidies.

Projectontwikkelaars, die de sociale lasten hebben gedragen door het betalen van een financiële compensatie, kunnen deze bijdragen - inclusief interesten – terugvorderen van de gemeenten.

Indien de sociale lasten werden gedragen door de verkoop van onroerende goederen aan sociale woonorganisaties dan wel de verhuur van gerealiseerde woningen aan een sociaal verhuurkantoor, kan de nietigheid van de overeenkomst door iedere belanghebbende partij worden gevorderd.

Deze hierboven vermelde vorderingen dienen te worden ingesteld tegen de Vlaamse overheid binnen een periode van 5 jaar te rekenen vanaf de kennisname van de schade.

De fiscale stimuli waarvan de koper van het onroerend goed rechtstreeks kon genieten (zie hoger) zijn daarentegen niet vernietigd en kunnen dus niet meer worden opgevorderd door de administraties.

Het staat projectontwikkelaars die een verkavelings- of stedenbouwkundige vergunning hebben bekomen waarin sociale lasten werden opgenomen, vrij om een nieuwe vergunningsaanvraag in te dienen.

Aangezien de vernietigde sociale last de vorm aanneemt van een door de Vlaamse Codex Ruimtelijk Ordening voorziene stedenbouwkundige last, kan de projectontwikkelaar eveneens op regelmatige wijze verkiezen de stedenbouwkundige vergunning verder uit te voeren.

In dit laatste geval dient de projectontwikkelaar er wel rekening mee te houden dat de vernietiging van deze vergunning door iedere belanghebbende kan worden gevorderd binnen een periode van zes maanden te rekenen vanaf de publicatie van het vernietigingsarrest in het Belgisch Staatsblad, alsmede dat de gemeente binnen een periode van 60 dagen na deze publicatie, de vergunning alsnog kan intrekken.

Projectontwikkelaars hoeven geen sociale lasten meer te dragen. Het dient echter te worden benadrukt dat de andere maatregelen betreffende het sociaal woonaanbod (zoals het gemeentelijk objectief voor sociale huurwoningen dat binnen de tijdshorizon van het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen ten minste moet worden verwezenlijkt) nog steeds moeten worden nageleefd aangezien het vernietigingsarrest slechts de maatregel van de sociale lasten tot voorwerp had.

2. Wonen in eigen streek

Eigenaars, huurders voor méér dan 9 jaar en begunstigden van een recht van erfpacht of opstal die van deze maatregel hebben genoten, dienen zich eerst en vooral geen zorgen te maken. Hun rechten op het onroerend goed zijn veilig gesteld en komen door de vernietiging van de maatregel wonen in eigen streek niet in het gedrang. Eveneens kunnen zij deze onroerende goederen voortaan overdragen zonder dat de begunstigde een voldoende band met de gemeente dient aan te tonen.

De stedenbouwkundige vergunning die door de begunstigde van de maatregel wonen in eigen streek werd verkregen, is niet gebaseerd op deze gunstmaatregel. Dit houdt in dat de vergunning niet louter om deze reden kan worden vernietigd.

Personen die zich benadeeld voelden door de maatregel wonen in eigen streek kunnen evenwel nog een procedure instellen tegen de Vlaamse overheid om aanspraak te maken op een schadevergoeding. Deze procedure dient te worden ingesteld tegen de Vlaamse overheid binnen een periode van 5 jaar te rekenen vanaf de kennisname van de schade.

Kathleen De hornois, Advocaat-vennoot/Avocat associé, Tel.: +32 2 800 70 60, E-mail: kdehornois@laga.be
Katrien Kempe,  Advocaat/Avocat, Tel.: +32 2 800 70 34, E-mail: kakempe@laga.be
Steven Verbeyst, Advocaat/Avocat, Tel.: +32 2 800 70 82, E-mail: sverbeyst@laga.be

Click here to read English version

 

(1) GwH 7 november 2013, nr. 145/2013.

(2) GwH 7 november 2013, nr. 144/2013.

(3) Boek 4, titel 1, hoofdstuk 3 Decr. Vl. 27 maart 2009 betreffende het grond- en pandenbeleid, BS 15 mei 2009, 37.357.

(4) Boek 5 Decr. Vl. 27 maart 2009 betreffende het grond- en pandenbeleid, BS 15 mei 2009, 37.357.

(5) Deze lijst is te vinden via: http://www.vlaanderen.be/nl/bouwen-wonen-en-energie/bouwen-en-verbouwen/lijst-van-gemeenten-wonen-eigen-streek

Laga Newsletter

Subscribe button

Breakfast meetings

Bkfst_New                               

Laga organises regular breakfast meetings on the latest legal developments in employment, pensions and benefits. Participation is free of charge. Check our events page for more information on the next session.