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Nouveau décret flamand relatif au patrimoine immobilier

last modified Feb 27, 2017 03:46 PM
Avec ce nouveau décret (1), le Gouvernement flamand a souhaité harmoniser les différentes réglementations existantes relatives au patrimoine immobilier. Les différentes formes de patrimoine immobilier présentes en Flandre sont désormais abordées la même manière, tout en tenant compte de leur grande diversité. Le nouveau décret entrera probablement en vigueur début 2015.

1. Protection du patrimoine immobilier

Sur base d’un des quatre différents statuts de protection (un monument protégé, un paysage culturel historique protégé, un site villageois et urbain protégé ou un site archéologique protégé), le patrimoine immobilier peut être protégé pour les générations futures. Une procédure de protection commence souvent par l’enregistrement dans l’inventaire du patrimoine (voir ci-dessous) après qu’une demande documentée ait été formulée.

Par analogie avec la législation actuelle, le décret prévoit une procédure à deux étapes comportant un statut protégé provisoire et définitif. La décision de protection est cependant modernisée et les données qui doivent être inscrites dans la décision de protection sont élargies et fixées par décret afin que les informations soient immédiatement disponibles tant pour le titulaire de droits matériels que pour les autorités.

Après qu’une décision de protection provisoire et une enquête publique aient été prévues et organisées, la décision portant sur la protection définitive peut être prise endéans les 12 mois.

Les deux statuts ont des conséquences juridiques concrètes: une obligation de sauvegarde active de la part des titulaires de droits matériels et des utilisateurs ainsi qu’une obligation passive de sauvegarde. Il est interdit à chacun de défigurer un bien protégé, d’endommager, de démolir ou de réaliser d’autres actions portant atteinte à la valeur du bien. Des actions déterminées sur ou dans un bien protégé exigent l’accord de l’agence pour le patrimoine immobilier ou de la commune de patrimoine immobilier reconnue.

Vu la particularité du patrimoine archéologique, qui dans le présent décret reçoit une interprétation précise, ce décret mène, en plus des instruments pour la conservation et la gestion qui sont aussi d’application pour les autres formes de patrimoine immobilier, à des règles subsidiaires liées au patrimoine immobilier concerné et à son enquête urbanistique complémentaire. Les détenteurs de droits matériels et les utilisateurs d’objets archéologiques et/ou d’ensembles archéologiques ont, par exemple, l’obligation de conserver l’ensemble comme un tout, de le conserver en bonne état et de le mettre à disposition pour des enquêtes scientifiques. Dans certaines situations spécifiques, le demandeur de permis est obligé de joindre à sa demande une note archéologique signée par un archéologue reconnu. Préalablement à toute demande de permis d’urbanisme ou de permis de lotir, une enquête archéologique doit être effectuée. Enfin, il est également possible qu’un rapport archéologique doive être établi et comprendre une description des travaux exécutés et des résultats ainsi qu’une proposition motivée concernant la conservation ou le dépôt de l’ensemble archéologique.

2. Information concernant les biens protégés

Tant les autorités que les parties intéressées ont intérêt à retrouver facilement de l’information correcte sur le patrimoine précieux et les biens protégés. L’information doit être rendue accessible par le biais d’inventaires, grâce à une base de données informatisée ainsi que par la constatation visuelle moyennant des signes distinctifs.

Les inventaires donnent une vue concrète sur la valeur du patrimoine immobilier en Flandre et sont une première indication d’une prochaine protection formelle possible. Avec le nouveau décret, un fondement juridique et des conséquences juridiques sont octroyés aux 5 inventaires (l’inventaire des zones archéologiques, l’inventaire du patrimoine architectural, l’inventaire des jardins et parcs historiques, l’inventaire des plantations ligneuses présentant une valeur patrimoniale et l’atlas des paysages). Les inventaires seront, en outre, rendus accessibles au public de manière digitalisée2.

Le décret prévoit que l’enregistrement dans un inventaire ne doit présenter aucun inconvénient juridique pour le citoyen (i.e. l’enregistrement dans cette liste n’est pas un motif de refus suite à une demande de permis). L’inscription peut cependant être invoquée comme un motif de refus pour des travaux, activités ou actes propres à une autorité administrative.

Chacun a accès à tous les biens immobiliers protégés par le biais d’une base de données informatiséedans laquelle toutes les décisions de protection provisoires et définitives sont enregistrées.

Chacun peut finalement prendre connaissance visuellement du patrimoine immobilier grâce une méthode d’identification qui est appliquée à un objectif déterminé ou à une zone spécifique protégée.

3. Les obligations d’information

Il va de soi que l’enregistrement dans un inventaire ou l’existence d’une protection formelle du patrimoine immobilier est une donnée importante pour chacun et, en particulier, pour le candidat acheteur. Le nouveau décret introduit dans ce cadre une obligation d’information uniforme de la part des vendeurs envers les candidats acheteurs ou locataires, au moment de la publication, avant le transfert ou la mise à disposition du bien immobilier, d’une part, et au moment de la passation du compromis et de l’acte authentique, d’autre part4. En outre, le décret prévoit également une obligation d’information dans le chef du notaire en cas de mesures de réparation lors d’infractions au décret ou lors de la prise de mesures administratives.

4. Le respect des dispositions

Toute violation de ce décret sera considérée comme une infraction et sanctionnée par des amendes administratives. Toutes les autres violations seront considérées comme un délit. Le décret introduit aussi un mécanisme efficace pour assurer son respect et pour sanctionner les infractions décrétales.

La citation devant le juge pénal pour des délits, comme la destruction sans permis d’un bien étant inscrit dans l’inventaire du patrimoine architectural, est transcrite dans le registre tenu par les conservateurs des hypothèques en vue de la protection des acheteurs potentiels de biens immobiliers. Une amende administrative peut, en outre, être dressée par l’inspecteur du patrimoine immobilier pour le non-respect de l’obligation d’information, par exemple.

Des mesures de réparation peuvent également être ordonnées par le juge civil ou le juge pénal, comme le rétablissement intégral des dommages causés ou la reconstruction totale ou en partie du bien détruit. Aussi longtemps que la constatation de l’exécution des mesures de réparations ordonnées n’est pas inscrite en marge de la transcription de l’acte, le nouveau propriétaire est obligé d’exécuter les travaux ordonnés.

Ensuite le décret prévoit la possibilité pour les instances administratives de fournir elles-mêmes un titre de réparation. Ces mesures administratives coercitives peuvent prendre la forme par exemple d’un ordre de cessation ou d’une charge sous peine d’astreinte exécutoire pour l’exécution des mesures sous le contrôle judiciaire à postériori.

En outre, contrairement aux réglementations précédentes, ce décret prévoit la possibilité d’un règlement à l’amiable en ce qui concerne les conséquences civiles des infractions. Le règlement à l’amiable doit être inclus dans un acte qui sera transcrit auprès du conservateur des hypothèques. L’exécution de l’accord à l’amiable sera transcrit auprès du conservateur des hypothèques en marge de l’acte. Aussi longtemps que l’exécution n’est pas transcrite, le notaire est dans l’obligation de respecter son obligation d’information. Le nouveau détenteur de droits réels devra s’engager à exécuter le règlement à l’amiable.

Kathleen De hornois, Advocaat-vennoot/Avocat associé, Tel.: +32 2 800 70 60, E-mail: kdehornois@laga.be
Katrien Kempe, Advocaat/Avocat, Tel.: +32 2 800 70 34, E-mail: kakempe@laga.be
Steven Verbeyst, Advocaat/Avocat, Tel: +32 2 800 70 82, E-mail: sverbeyst@laga.be

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1 Décret du 12 juillet 2013 relatif au patrimoine immobilier, M.B. 17/10/2013, pp. 74-104.
2 https://www.onroerenderfgoed.be/nl/onderzoek/inventarisatie-inventarissen/
3 https://beschermingen.onroerenderfgoed.be/
4 Art. 6.4.8, art. 6.4.9 et 4.1.11 Decret sur le patrimoine immobilier.

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